Escritura de compra e venda. Ação do vendedor contra o comprador

Escrito por José Maria Rosa Tesheiner. Publicado em Artigos Jul 2001.

Normalmente é o promitente-comprador que encontra dificuldades para obter o cumprimento da obrigação da contraparte, de outorgar a escritura de compra e venda de imóvel. Na petição inicial abaixo, desenha-se situação inversa: o promitente-vendedor, que já recebeu o preço, quer outorgar a escritura, contra a vontade do promitente-comprador. Qual o interesse das partes? De parte do promitente-vendedor, o de ver-se livre de obrigações propter rem; de parte do promitente-comprador, possivelmente o interesse de não publicizar a aquisição patrimonial (trata-se de promessa de compra e venda não registrada), para que ela permaneça longe das mãos de seus credores.

 



Exmo. Sr. Dr. JUIZ DE DIREITO DA __a. VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO LEOPOLDO (RS)

R. E. B., artista plástico, CPF nº 000 000 000/00, e T. B.  , brasileiros, casados entre si, residentes e domiciliados em xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, por seu procurador infra assinado, instrumento anexo (docs. 1 e 2), vêm, muito respeitosamente, perante V. Exa., dizer que, pretendendo propor, como efetivamente propõem,

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER

contra

Dr. E. R. R., brasileiro, casado, xxxxxxxx, com escritório profissional nesta cidade de SÃO LEOPOLDO (RS), na rua xxxxxxxxxxx,

passam a expor e requerer o que segue:

I - DOS FATOS

1. Os demandantes transacionaram, com o Demandado, mediante a respectiva cessão de direitos, a venda e a compra de um imóvel, com as seguintes características e confrontações:

"UM TERRENO urbano, situado neste Município, na Praia do Imbé, constituído dos lotes nº 13 e 14 da quadra 288, medindo 26m00 de frente, ao oeste, no alinhamento da rua Taquara, tendo a mesma medida na divisa do fundo, ao leste, onde entesta com parte dos lotes 6 e 8 e com o lote 7 da Sociedade Territorial Praia do Imbé Ltda., medindo 25m00 de frente a fundo, por ambos os lados, dividindo-se, por um lado, ao norte, com o lote 12 compromissado com Vitor Müller Lampert, e , pelo outro lado, ao sul, com o lote 15 compromissado com Valentina Roquinha Cherubini Lenzi Gatti, distante, pela divisa norte, 28m00 da esquina com avenida Frederico Westphalen, havendo um recuo de 4m00 no alinhamento da rua Taquara. ( Matrícula nº 19.647 do Registro de Imóveis da Comarca de Tramandaí - Livro 2 - Registro Geral)."

Sobre o aludido terreno acha-se construído um prédio residencial, não averbado (docs. 3, 4 e 5).

2. Todo o preço pactuado com o Demandado já foi devidamente pago, razão pela qual os demandantes nada tem a reclamar-lhe no tocante a esse aspecto.

3. Em virtude  da situação desconfortável em que se encontram, principalmente perante o Fisco, em vista de ter o Demandado, por vezes, deixado de adimplir as parcelas atinentes ao IPTU (doc. 6), promoveram a sua notificação extrajudicial, em quatro de maio de 2000 (04.05.00), para que viesse  pagar o saldo devedor, e a receber a escritura definitiva de compra e venda (doc. 7).

4. O Demandado pagou o saldo acordado, porém, até a presente data vem se escusando de receber a escritura. Assim, os demandantes entendem esgotados os meios suasórios, razão pela qual buscam, no Judiciário, a solução da pendência, qual seja, a de sentença que supra a vontade do promitente comprador.

II - DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

5. Os direitos dos demandantes acham-se previstos no art. 639 da lei instrumental civil, que dispõe:

"Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado."

6. Além disso, a jurisprudência vem entendendo:

"Obrigação de fazer, consistente na transmissão de domínio de imóvel. Constando de recibos de pagamento a disposição do vendedor em vender um quinhão que tinha sobre imóvel, e implementado o pagamento, é possível a substituição da escritura definitiva por sentença, que produza o mesmo efeito daquela, na forma dos arts. 639 e 641 referidos não se exige que haja contrato formalmente instrumentalizado, pois, tal hipótese, em se tratando de promessa de compra e venda, a ação cabível seria a de adjudicação compulsória. Sentença confirmada." (APC Nº 589033588 - 2ª C.Cív. Rel. Des. Arnaldo Rizzardo - J. 21/09/1989 - RJTJRGS 143/185).

"OBRIGAÇÃO DE FAZER. OPÇÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO ESPECÍFICA. Tratando-se de opção de compra irrevogável, válida e regular, uma vez não cumprida pelo devedor a obrigação, é permitido ao credor obter a condenação daquele a emitir a manifestação de vontade a que se comprometeu, sob pena de, não o fazendo, produzir a sentença o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Aplicação do art. 639 do CPC. Recurso especial conhecido e provido." (STJ - REsp. Nº 5.406 - SP - Rel. Min. Barros Monteiro - J. 26/03/1991).

III - DO PEDIDO

7. DIANTE DO EXPOSTO, REQUEREM,  muito respeitosamente, à V. Exa., se digne:

a) ordenar a citação do Demandado, para, querendo, receber a escritura de compra e venda do imóvel supra, ou, alternativamente, contestar a presente, sob pena de revelia;

b) provado quanto baste, julgar procedente a ação, condenando o Demandado a emitir declaração de vontade no sentido de receber a escritura de compra e venda, com cessão de direitos, sob pena de, não o fazendo, ser suprida a sua vontade por sentença, para declarar que o imóvel acima descrito é de sua inteira propriedade, averbando-se nos registros próprios a decisão;

c) condenar o Demandado em custas (inclusive da notificação extrajudicial - doc. 8) e verba honorária.

8. REQUEREM que, da presente ação seja dado ciência, ao Município de Imbé, cuja Prefeitura acha-se sediada à Av. Santa Rosa 195 - Imbé (RS), a fim de que faça cessar a remessa correspondência aos demandantes, relativa a débitos em atraso relativos ao IPTU.

9. REQUEREM, finalmente, o depoimento pessoal do Réu, pena de confesso, protestando ainda por todo o gênero de provas em direito admitidas, especialmente testemunhas, precatórias, exames, perícias, vistorias, arbitramentos, etc.

10. Dão, à causa, somente para fins fiscais e de distribuição, o valor de alçada.

Pedem deferimento.

São Leopoldo, 29 de maio de 2001.

p.p.

Ramon G. von Berg

OAB-RS 3344

Anexos:

1 - procuração

2 - idem

3 - matrícula do Registro de Imóveis

4 - recibo arras

5 - recibo do pagamento do saldo devedor

6 - notificação de débito de IPTU

7 - notificação extrajudicial

8 - nota de emolumentos

 

 

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