MXRF11: Conheça as informações fundamentais

mxrf11
Foto: (reprodução/internet)

Esse é um fundo imobiliário do tipo papel, sendo os seus investimentos destinados em títulos e valores imobiliários. Fundo com esse perfil investem predominantemente em títulos da dívida imobiliária e outros valores imobiliários.

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Ele é um fundo de gestão ativa e seguimento híbrido e formado sob condomínio fechado com prazo de duração indeterminado. Ele tem como objetivo alcançar ganhos pela utilização dos seus recursos em ativos com lastro imobiliário, como CRI, Debênture, LCI, LH, ativos imobiliários como imóveis comerciais e residenciais.

As cotas são negociadas no mercado de bolsa da B3, sua taxa de administração é de 0,90% ao ano sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se fizer parte do IFIX com o mínimo de R$ 60.000,00 mensais corrigidos pelo IGPM.

O MXRF11 é o fundo com o maior número de cotistas do mercado, possui 468.944 cotistas e um patrimônio de R$ 2.281.190.000,00.

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Como a MXRF11 Paga Dividendos?

A política de distribuição de rendimentos do FII MXRF11 distribui aos seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados recebidos, apurados segundo o regime de caixa.

No entanto, neste dia 25 de janeiro de 2022, a CMV revelou uma decisão sobre o fundo, determinando que sua distribuição de rendimentos passasse do regime de caixa para o lucro contábil.

Durante a fiscalização das demonstrações financeiras do Maxi Renda, a CMV percebeu que o FII estava distribuindo dividendos com valores acima do lucro contábil e questionou a administração do fundo, entendendo que ia contra as próprias diretrizes da CMV. Isso porque a distribuição levava em conta o regime de caixa.

O lucro de caixa leva em conta o montante arrecadado em forma de aluguéis e outras fontes de arrecadação. Em resumo, o administrador faz a otimização de todos os aluguéis e desconta as despesas do fundo e distribui o percentual para os cotistas. Isso com base nas movimentações financeiras do período, que é o lucro de caixa.

No processo de lucro contábil, o administrador soma os aluguéis do fundo e considera também as reavaliações dos imóveis (ou marcação a mercado, considerando os FOFs e fundos de papel) antes de abater as despesas, para então calcular os rendimentos.

Segundo a Comissão de Valores Imobiliários, a quantia excedente distribuída não poderia se classificar entre os dividendos, mas como uma amortização de capital investido pelos cotistas. Tratando a soma como amortização, o resultado é uma redução dos ganhos destinados aos cotistas, pois ao contrário dos dividendos, esse tipo de distribuição não tem o imposto de renda isento. O que prejudicaria o investimento por parte de pessoas físicas.

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Além do mais, com o lucro contábil gerado pela reavaliação dos ativos, não é possível fazer a distribuição obrigatória de 95% desses resultados na ausência de liquidez suficiente.

Entre as possíveis implicações que essa resolução da CMV pode causar, estão:

– Redução da previsibilidade no pagamento dos dividendos;

– Mudança da visão dos cotistas e efeito manada nas cotas;

– Dificuldade na contabilização dos ganhos.

Quando a MXRF11 Paga Dividendos?

Anteriormente, o fundo, mediante a orientação do gestor, fazia a distribuição os dividendos aos cotistas mensalmente. A data-base para a distribuição era o último dia útil do mês.

A decisão tomada pela CMV nesta última quinta-feira, impactará diretamente na previsibilidade dos investimentos, pois muda completamente a dinâmica da distribuição. Isso poderá levar os fundos a deixar os cotistas meses sem receber, além disso, a recorrência dos valores dos dividendos também sofreria alterações.

Além disso, será possível prever contradição na dinâmica de pagamento, uma vez que ela não representa a movimentação financeira. Em casos de lucro contábil acima do lucro de caixa, a soma a ser paga é maior que o dinheiro no caixa. Sendo assim, como o administrador vai pagar os cotistas?

Como a MXRF11 paga dividendos?

Em sua última remuneração, em dezembro de 2021, o Maxi Renda pagou R$0,09 de dividendos por cota. Esse valor foi correspondente a um rendimento de 0,90% ao mês, considerando o valor de fechamento da cotação no dia de divulgação do valor dos proventos.

O dividend yeld do MXRF11 é de 9,24%, que corresponde ao recurso distribuídos aos cotistas nos últimos 12 meses.

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