Quando se fala em imóvel, a maior preocupação dos brasileiros é garantir a segurança jurídica sobre a posse ou a propriedade. Muitos se deparam com a dúvida: o documento de posse de imóvel realmente tem validade? Para compreender essa questão, é necessário entender o que é a posse, a diferença entre posse e propriedade, além do papel da Escritura de Posse do Imóvel na formalização desses direitos.
A Escritura de Posse de Imóvel é um documento oficial que formaliza a posse de um bem imóvel. Diferente do título de propriedade, a escritura de posse não garante o direito de propriedade total sobre o imóvel, mas sim a posse legítima daquele bem. Ela pode ser feita por quem está ocupando o imóvel, sem necessariamente ser o proprietário formalmente registrado no cartório de imóveis.
Este tipo de escritura pode ser obtido em um cartório de notas, com a apresentação de documentos que comprovem a posse do imóvel, como recibos de pagamento de impostos, contratos de compra e venda, ou outros documentos legais que mostrem a relação do possuidor com o imóvel.
O procedimento é menos burocrático do que o registro de propriedade, mas, ainda assim, requer o cumprimento de algumas formalidades.
A Validade Jurídica da Escritura de Posse
Embora a Escritura de Posse do Imóvel tenha validade jurídica como um meio de comprovar a posse, ela não é suficiente para garantir a propriedade do bem. Ou seja, o possuidor pode utilizar esse documento para demonstrar que ocupa e utiliza o imóvel, mas não tem todos os direitos legais que um proprietário registrado possui.
Para isso, é necessário realizar o registro imobiliário no cartório de Registro de Imóveis, o que irá transferir a titularidade do bem para o nome do verdadeiro proprietário.
Portanto, a escritura de posse é uma prova de que o possuidor tem a posse legítima do imóvel, mas não a propriedade total, que só pode ser confirmada com o registro formal da propriedade.
A principal diferença entre a posse e a propriedade está no fato de que a posse pode ser adquirida de diversas formas, incluindo situações de boa-fé, enquanto a propriedade implica direitos plenos sobre o imóvel, com a garantia de sua posse definitiva.
Diferença Entre Posse e Propriedade
Para esclarecer melhor, é essencial entender as diferenças entre posse e propriedade:
- Posse: O possuidor de um imóvel é aquele que está usando, ocupando ou mantendo o bem, independentemente de ser o proprietário legal ou não. A posse pode ser adquirida de forma legal ou ilegal, sendo que a primeira ocorre por meio de contratos como aluguel ou compra, e a segunda por meio de invasões, como no caso da ocupação irregular.
- Propriedade: O proprietário de um imóvel é aquele que possui o direito pleno sobre ele, incluindo o direito de vender, alugar, transferir e dispor do imóvel da maneira que desejar. Para ser considerado o proprietário legal, é necessário registrar a posse no cartório de Registro de Imóveis, o que garante o reconhecimento formal do direito de propriedade.
Portanto, enquanto o possuidor exerce alguns direitos sobre o imóvel, como o uso e a permanência, o proprietário tem a titularidade completa, com todos os direitos legais associados à propriedade, incluindo a capacidade de transferir ou vender o imóvel.
Como Obter a Escritura de Posse do Imóvel?
Para quem ainda não tem o título de propriedade registrado, mas ocupa o imóvel de forma contínua e com o cumprimento de obrigações legais, a Escritura de Posse é uma alternativa válida. O processo para obtê-la é o seguinte:
- Documentação: O interessado deve reunir documentos que provem a posse do imóvel, como contratos de compra e venda, recibos de pagamento de impostos (como o IPTU), contratos de locação, entre outros.
- Solicitação no Cartório: Com os documentos em mãos, o interessado deve se dirigir a um cartório de notas e solicitar a lavratura da escritura de posse. O cartório verificará os documentos e a situação do imóvel.
- Custos: O valor para obter a escritura de posse varia conforme o valor do imóvel. Por exemplo, em um imóvel de R$ 15.000,00, a escritura pode custar cerca de R$ 674,05, enquanto para imóveis de valores mais altos, como entre R$ 100.001,00 e R$ 200.000,00, o custo pode superar os R$ 2.600,00.
É importante frisar que a escritura de posse pode ser utilizada como um passo inicial para quem deseja regularizar a situação do imóvel e, eventualmente, obter o título de propriedade.
Quais São os Direitos do Possuidor de um Imóvel?
Embora a posse de um imóvel não confira os direitos completos de um proprietário registrado, o possuidor tem alguns direitos garantidos por lei. Entre os principais estão:
- Direitos de Vizinhança: O possuidor pode reivindicar direitos relacionados à convivência com os vizinhos, como segurança, saúde e bem-estar da família, garantindo o direito ao uso pacífico do imóvel.
- Usucapião: O direito de usucapião é uma das formas de tornar-se proprietário legal de um imóvel. A usucapião ocorre quando o possuidor ocupa o imóvel por um longo período (de acordo com os prazos legais) e, após a devida comprovação judicial, pode registrar a propriedade em seu nome. Para isso, é necessário que o possuidor demonstre que tem a posse contínua, pública e com a intenção de ser proprietário.
Esses direitos garantem que o possuidor tenha algumas prerrogativas sobre o imóvel, embora não sejam tão abrangentes quanto os de um proprietário legal.
O Papel da Escritura de Posse na Regularização Imobiliária
A Escritura de Posse de Imóvel tem um papel fundamental na regularização imobiliária. Ela é uma maneira legal de formalizar a ocupação do imóvel antes que o possuidor consiga o título de propriedade. Ela pode ser uma solução para muitos casos em que as pessoas possuem imóveis, mas ainda não conseguiram registrar a propriedade.
Além disso, a escritura de posse pode ser o primeiro passo para que o possuidor entre com um pedido de usucapião, buscando a aquisição do título de propriedade após cumprir os requisitos legais. Portanto, quem deseja regularizar a situação do imóvel e obter a propriedade de maneira formal pode utilizar a escritura de posse como um meio para alcançar esse objetivo.
Transferência de Posse vs. Transferência de Propriedade
É importante entender que a transferência de posse e a transferência de propriedade seguem processos diferentes:
- Transferência de Posse: A posse pode ser transferida por meio de uma Escritura de Cessão de Direitos Possessórios, que é um documento mais simples. Essa transferência pode ocorrer, por exemplo, quando alguém vende a posse de um imóvel, mas não a propriedade.
- Transferência de Propriedade: Já a transferência de propriedade exige a assinatura de uma Escritura Definitiva de Compra e Venda (no caso de pagamento à vista) ou uma Escritura de Promessa de Compra e Venda (quando o pagamento é parcelado). Após a assinatura da escritura, a propriedade deve ser registrada no cartório de Registro de Imóveis para garantir a transferência da titularidade.
A diferença crucial é que a transferência de posse pode ser mais simples e rápida, enquanto a transferência de propriedade exige um processo mais formal e envolve custos de registro.