O fundo imobiliário HSGL11 faz investimentos em imóveis logísticos nos estados de Minas Gerais, Paraná e São Paulo, conseguiu manter distribuição estável em 2021, com taxa de vacância abaixo de 5% e cinco imóveis em carteira. Em sua quarta emissão de cotas (que foi a primeira voltada a investidores em geral) encerrou com uma captação de quase R$ 490 milhões. O patrimônio líquido do FII passou a ser então de R$ 1,33 bilhão.
Dos meses de janeiro a maio de 2021, a estabilidade de suas distribuições de rendimento foi mantida em 0,58 por cota ao mês. O valor se traduz aproximadamente em 0,55% em cima do preço da cota de maio em seu fechamento (R$ 106,19).
O que é HSLG11?
É a sigla (ou ticker) que identifica o Fundo Imobiliário HSI Logística, que é administrado pela BRL Trust DTVM e gerido pela Hemisfério Sul Investimentos. É um fundo imobiliário do chamado tipo tijolo, cuja maior parte de seus recursos é investido em imóveis para renda com o foco voltado para o segmento logístico.
Através do aluguel desses imóveis, o fundo gera renda mensal com isenção de imposto de renda para seus cotistas. Embora a existência do fundo date de fevereiro de 2018, a primeira oferta pública voltada para investidores em geral só aconteceu no mês de dezembro de 2020. À época foram subscritas 4,9 milhões de cotas a R$ 100,00 cada. O total captado foi de R$ 490 milhões que foram somados aos R$ 851,81 milhões previamente existentes. No fim de abril de 2021, o patrimônio líquido do fundo já margeava os R$ 1,33 bilhão.
HSLG11 Rendimentos
Os rendimentos mensais foram estáveis em seus primeiros meses de distribuição. Em dezembro de 2020, data em que aconteceu a primeira entrega de dividendos, o FII pagou, no entanto, apenas R$ 0,31 por cota em decorrência de algumas datas de vencimento de aluguéis não terem casado. Desde janeiro de 2021 a distribuição mensal tem sido estável com dividendos distribuídos pelo fundo de R$ 0,58 por cota.
Resumo da carteira do HSLG11
Com foco em imóveis do segmento logístico, o fundo atualmente possui cinco imóveis em seu portfólio, totalizando 429 mil m² de ABL (área bruta locável). Desses cinco imóveis, um está em Minas Gerais, outro no Paraná e três deles se encontram no estado de São Paulo. A gestão aposta no posicionamento estratégico e em regiões próximas às capitais dos estados onde se encontram as propriedades com no máximo 35km de distância.
O aluguel médio dos imóveis gira em torno de R$ 18,3 por metro quadrado. A Via Varejo (VVAR13) é o principal inquilino do fundo com 45% da receita contratada. É uma empresa varejista brasileira que agrupa marcas como Ponto Frio, Extra e Casas Bahia, tendo registrado no primeiro trimestre de 2021 um lucro de R$ 180 milhões. O fundo do HSLG11 ainda possui como inquilinos empresas como a GPA (13%), a Comercial Esperança (11%), a Lojas Renner (7%), a Ibratec (6%), além de outras (18%).
Quantidade e Localização dos Ativos HSLG11
Sua maior propriedade fica localizada em São Paulo, na cidade de Arujá, e tem ABL de 139,6 mil m² e um terreno de 413,8 mil m². É sem dúvida uma localização privilegiada, bem próxima da saída para a Rodovia Presidente Dutra, a qual interliga o estado e ainda fica a poucos quilômetros de distância da capital paulista. Vale ressaltar que esse é o principal atributo dos imóveis do fundo, sua localização. Todos os seus ativos são igualmente bem posicionados, em estratégicos pontos de distribuição nos seus respectivos estados.
Beirando o eixo rodoviário Imigrantes está o galpão de Santo André, em São Paulo. Já próximo à Rodovia Castelo Branco fica o galpão de Itapevi, que detém a única posição de vacância do portfólio do fundo com 4,6% da ABL total. Em Minas Gerais a cidade que recebeu o investimento foi Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte, enquanto no Paraná a cidade foi São José dos Pinhais, em Curitiba, estando localizado a menos de 8km do anel viário que liga a região.
Liquidez do HSLG11
Em maio de 2021 foram negociadas 28.725 cotas do HSLG11, somando um volume de quase R$ 30,99 milhões sendo a média diária do período de R$ 1,4 milhão. O volume mensal foi em média R$ 31,53 milhões durante esse período.
Riscos do HSLG11
Seus principais riscos envolvem a vacância, o tipo e prazo dos contratos e o risco dos inquilinos. A Vacância pode ser física quando a área não está sendo ocupada ou financeira quando o rendimento efetivo não condiz com o rendimento potencial.
A maior parte dos contratos são Típicos, enquadrados na Lei do Inquilinato, apenas um é Atípico, onde foi feito um acordo para atender a uma operação diferenciada no imóvel de São José dos Pinhais.
A maior parte dos vencimentos dos Prazos dos contratos (73,5%) ocorrerá em 2025, o que poderá levar a uma oscilação no preço por metro quadrado. O risco do Inquilino compete simplesmente à possibilidade deste não cumprir com suas obrigações de pagamento.
