Se eu atrasar o pagamento do meu apartamento ele vai a leilão? Entenda regras para 2024 e 2025

Em 2024, proprietários que financiam imóveis enfrentam novas normas de financiamento, especialmente para imóveis adquiridos via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) pela Caixa Econômica Federal.

Enquanto bancos ajustam regras do financiamento para enfrentar a alta demanda e a necessidade de recursos, o risco de leilão de imóveis por inadimplência continua a ser uma realidade séria para quem atrasa os pagamentos.

Ao adquirir um imóvel financiado, o proprietário precisa manter os pagamentos em dia para evitar o risco de perder o bem. Se houver atrasos nos pagamentos, o banco pode acionar um processo que culmina no leilão do imóvel. No Brasil, o procedimento padrão prevê:

1. Notificação pelo Cartório de Registro de Imóveis: o devedor será notificado pelo cartório quando ocorrer a inadimplência.
2. Prazo de 15 dias: após a notificação, o proprietário tem um prazo inicial de 15 dias para regularizar a dívida e evitar que o processo avance.
3. Prazo adicional de 30 dias: se não houver pagamento, o imóvel poderá ser leiloado após este período.

Ainda que o leilão seja um procedimento legal, os bancos geralmente oferecem alternativas de negociação para evitar a perda do imóvel, permitindo refinanciamento ou adiamento de parcelas em algumas situações.

Outras situações que podem levar um imóvel a leilão

Além de dívidas de pagamento do financiamento, outras pendências podem colocar o imóvel em risco de leilão, tais como:

• Dívidas de condomínio: quando o proprietário acumula débitos com o condomínio, o imóvel pode ser leiloado para quitar essas pendências.
• Dívidas trabalhistas: em casos de empresas que possuem propriedades, dívidas trabalhistas também podem justificar o leilão dos bens.
• Falência empresarial: para empresas em processo de falência, os imóveis são incluídos no inventário de ativos que podem ser leiloados para quitar passivos.
• Falta de pagamento de pensão alimentícia: caso o proprietário esteja inadimplente com pensão alimentícia, o imóvel poderá ser leiloado para cobrir o valor devido.
• Hipoteca ou outras garantias de dívida: imóveis podem ser dados como garantia para diferentes tipos de dívida, e o não pagamento dessas obrigações também pode resultar em leilão.
• Conduta criminosa: em alguns casos, imóveis vinculados a atividades criminosas também podem ser confiscados e leiloados.

Essas situações mostram que, além das parcelas de pagamento do financiamento, os proprietários precisam estar atentos a outras responsabilidades financeiras para evitar que o imóvel seja comprometido.

Mudanças nas regras de financiamento imobiliário para 2024 e 2025

A Caixa Econômica Federal anunciou recentemente mudanças nas regras para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), aplicáveis a partir de novembro de 2023. Essas alterações afetam diretamente quem planeja financiar imóveis a partir de agora. Entre as principais mudanças estão:

1. Redução das cotas de financiamento:

• Sistema de Amortização Constante (SAC): o banco passará a financiar até 70% do valor do imóvel, enquanto anteriormente era possível financiar até 80%.
• Sistema Price: a nova regra permite financiamento de 50% do valor do imóvel, reduzindo a cota de 70% disponível no modelo atual. Na prática, isso significa que os compradores precisarão dar um valor de entrada maior, de 30% a 50% do preço do imóvel, dependendo do sistema de financiamento escolhido.

1. Limite no valor do imóvel: a partir de novembro, o valor máximo financiável será de R$ 1,5 milhão. Anteriormente, não havia limite para financiamentos realizados pelo SBPE.

Essas mudanças fazem parte de um esforço para lidar com a alta demanda por financiamentos imobiliários e com o aumento nos saques das contas de poupança. Em setembro de 2023, a poupança registrou um saldo líquido negativo de R$ 7,1 bilhões, o que motivou o banco a ajustar suas políticas de financiamento.

A Caixa declarou que sua carteira de crédito habitacional provavelmente ultrapassará o orçamento de 2024, impulsionada pelo aumento nas contratações de crédito imobiliário, que já somaram R$ 175 bilhões até setembro de 2023.

Para entender melhor as mudanças, confira exemplos de como essas alterações impactam o financiamento no sistema SAC e no sistema Price:

Sistema SAC:

• Modelo atual: um imóvel de R$ 800 mil pode ser financiado em até R$ 640 mil, com uma entrada de 20% do valor (R$ 160 mil).
• Novo modelo: o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 560 mil financiados, e a entrada exigida será de 30% (R$ 240 mil).

Sistema Price:

• Modelo atual: para o mesmo imóvel de R$ 800 mil, a Caixa financia até R$ 560 mil (70%), exigindo uma entrada de R$ 240 mil (30%).
• Novo modelo: com as novas regras, o financiamento máximo é de R$ 400 mil (50%), e a entrada será de R$ 400 mil, ou seja, 50% do valor do imóvel.

Esses exemplos evidenciam o aumento da participação do comprador no valor do imóvel, que pode impactar o planejamento financeiro de muitos interessados.

Exceções às novas regras de financiamento

As mudanças nas cotas de financiamento e no valor do imóvel financiável não se aplicam a todos os casos. Unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos já financiados pela Caixa manterão as condições antigas. Além disso, a Caixa afirmou que essas novas normas não possuem um prazo de validade, indicando que as mudanças podem ser permanentes.

A decisão de manter as condições vigentes para empreendimentos já financiados é uma forma de proteger investimentos previamente realizados, especialmente em projetos de construção que dependem do crédito imobiliário para viabilizar as obras e garantir a entrega das unidades.

Estratégias de negociação e alternativas para evitar o leilão

Diante da possibilidade de leilão, bancos geralmente preferem negociar as dívidas antes de recorrer à execução do imóvel. Entre as alternativas de negociação, estão:

• Renegociação da dívida: muitos bancos permitem que o devedor refinancie o saldo devedor ou alongue o prazo das prestações para reduzir o valor das parcelas.
• Pausa no pagamento das prestações: alguns bancos oferecem a possibilidade de pausar temporariamente o pagamento das parcelas, especialmente em momentos de dificuldade financeira ou desemprego.
• Portabilidade de crédito: outra opção para quem se sente pressionado pelas condições do contrato atual é a portabilidade de crédito, que permite ao mutuário transferir o financiamento para outro banco com condições mais favoráveis.

Além dessas alternativas, é essencial que o proprietário mantenha comunicação constante com o banco para esclarecer dúvidas e encontrar soluções que impeçam a perda do imóvel.

Como o cenário econômico afeta os financiamentos e as novas medidas

O ajuste nas regras de financiamento responde a uma série de fatores econômicos e ao aumento na demanda por crédito imobiliário. Em 2023, a Caixa Econômica apresentou um crescimento significativo em sua carteira de crédito habitacional, enquanto o mercado imobiliário brasileiro também registrou alta demanda.

Em meio a esse cenário, a caderneta de poupança, que financia parte dos recursos do SBPE, sofreu constantes saques, pressionando o banco a adotar novas diretrizes para preservar a sustentabilidade dos financiamentos.

Além disso, com a Caixa respondendo por cerca de 70% do mercado de crédito imobiliário e controlando 48,3% das operações do SBPE, o banco se mantém em contato com o governo e demais agentes do setor para ampliar o atendimento e discutir alternativas de expansão do crédito habitacional no país.

Isso reflete uma perspectiva de médio e longo prazo, focada em equilibrar a oferta de crédito com as condições financeiras do mercado e dos consumidores.